观点网 资产盘活正在成为园区企业的“增长曲线”热点股票。
4月11日，上海临港控股发布2025年年度报告。数据显示，期内上海临港实现营业收入79.37亿元，同比下降29.66%；归属母公司净利润9.69亿元，同比下滑12.64%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润7.14亿元，同比减少28.32%。
上海临港于公告中指出，业绩变动主要受经济周期调整和行业环境变化影响，园区销售收入同比减少。
截至报告期末，上海临港总资产876.28亿元，归属于上市公司股东的净资产166.93亿元，该公司下属园区企业营收规模超过10825.04亿元，固定资产投资总额达到162.92亿元。
营收收缩
上海临港定位为产业园区开发企业，主营业务涵盖产业园区开发、园区运营服务和产业投资，报告期内共实现营业收入79.37亿元，同比下降29.66%。
从一年的表现来看，园区综合开发整体业务均在下降。其中，园区销售实现营业收入45.30亿元，较上年同比减少40.49%；园区租赁实现收入29.08亿元，较上年同比减少4.35%。
从数据中不难看出，业绩的变动主要因销售板块的大幅收缩。业务收缩带来的利润也在减少，报告期内上海临港归属母公司净利润9.69亿元，同比下滑12.64%。
若分阶段来看，该公司年内利润变动大起大落。上海临港于报告中指出，拖累全年业绩的“大石”主要集中于第四季度。
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数据来源：企业公告
产业科技连线获悉，截至2025年第三季度末，上海临港营业收入为38.02亿元，较上年同期下降7.88%；利润总额18.19亿元，较上年同比增长49.34%。
至四季度，即便单季营业收入41.35亿元，超前三季度合计营收，但归母净利润为-1.34亿元，扣非净利润为-2.71亿元，两项核心指标开始由正转负。
利润在年内坐过山车，主要系结转项目毛利率所影响。
2025年，该公司共计实现销售金额29.40亿元，销售面积13.12万平方米，实现结转收入金额45.30亿元，结转面积17.71万平方米，报告期末待结转面积17.96万平方米。
对比财报得以发现，2025年第三季度，上海临港最新毛利率为56.03%，较二季度毛利率增加0.01个百分点，实现3个季度连续上涨。
至四季度，该公司毛利率为16.91%，同比下降17.57个百分点，环比下降39.13个百分点。
也就是说，前三季度结转项目以高毛利物业为主，而年末结转尾盘等低毛利项目，叠加年末存货跌价计提等影响，单季度毛利率大幅压缩。
2025年12月27日，上海临港将金港荣盛位于上海市临港新片区DSH-04单元C07-01地块予以收储。该公司将收储地块账面开发成本与收储价格差额计提存货跌价准备，至年末存货跌价损失及合同履约成本减值损失1.55亿元。
基于盘活资产带来的减值，上海临港表示，短期内可控的利润减少，能有效避免未来大额资金沉淀和可能的更大亏损，同时提升资产周转效率，进一步减轻市场去化压力。
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值得注意的是，截至2025年底，上海临港存货高达419.49亿元，占总资产的47.9%，存货周转天数长达2934天。
换句话说，该公司存货去化时间至少需要8年时间。事实上，这也是园区开发企业的业务模式所带来的特点，即园区开发周期长，项目投资回报周期长导致存货高企。
随着企业需求由单一载体需求向综合发展需求转变，产业园区功能由“空间载体开发者”向“产业生态运营商”升级，园区开发企业逐步向“开发+运营+服务+投资”协同发展模式转型。
在转型发展过程中，上海临港表示，公司坚持以园区开发运营为基础，加大产业投资力度，提升园区综合服务能力，推动形成“空间载体、产业投资、园区服务”协同发展的业务格局。
同时，谋划与国资体系内优质资产协同发展的路径，逐步形成投资收益与服务收入协同增长的新动能，重塑“空间+服务+投资”的价值逻辑。
产业科技连线获悉，在主营业务“失血”之下，处置存量资产成为该公司这一年的新“支线”。
报告期内，上海临港围绕“园区创新生态集成服务商和总运营商”的转型要求，推进以“临港康桥商务绿洲”为底层资产注入REITs平台工作。
2025年8月份，国泰君安临港REIT通过扩募发行新份额、募集资金，向上海临港收购漕河泾科技绿洲康桥园区。
数据显示，该部分扩募资产估值15.32亿元，最终上海临港以17.23亿元扩募对价实现溢价。
截至报告期末，该公司通过盘活公司资产，共计回笼资金约26.25亿元。
事实上，将资产注入REITs渠道，也为上海临港带来短暂的利润攀升。
三季度该公司净利润攀升至11.03亿元，同比增长74.61%，主要得益于资产盘活所释放的一次性收益。
另一方面，上海临港作为基础设施公募REITs扩募基金份额的持有者，该公司旗下上海临港联合发展有限公司作为该次扩募基础设施项目的受托运营管理机构，未来可在取得稳定收益的同时，进一步增强公司资产运营服务能力。
值得一提的是，正如上海临港在公告中所表示，公司持续拓展园区资产证券化发展路径，充分发挥REITs等资本运作工具作用，加快打造转型发展的“第二增长曲线”。
数据显示，报告期内，上海临港在销售及租赁业务收缩的情况下，产业运营服务相关收入正在逐季提升。
数据来源：企业公告，观点指数整理
报告显示，一至四季度，上海临港产业园区运营服务相关收入分别实现1.06亿元、1.11亿元、1.39亿元及1.43亿元的收入，环比实现上涨。
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